Calcul de la rentabilité locative
Prix, frais, travaux, loyer et charges : le calculateur donne la rentabilité brute, la rentabilité nette de charges et le revenu net annuel d'un bien loué, avant impôt.
Calculateur
Vos chiffres
Estimés par le calcul des frais de notaire.
Mois sans locataire, en moyenne par an.
Sans la taxe d'ordures ménagères, payée par le locataire.
Copropriété restant au propriétaire, assurance, frais de gestion.
Résultat indicatif
L'impôt n'est pas compté, ni le coût d'un éventuel crédit. Les valeurs de départ sont des exemples. Montants arrondis à l'euro.
Comment ça se calcule
Rentabilité brute : les loyers d'une année pleine, hors charges, divisés par le prix d'achat, puis multipliés par 100. Elle ne compte ni les frais, ni les travaux, ni la vacance, ni les charges : elle sert à comparer deux biens d'un coup d'œil.
Rentabilité nette de charges : le revenu net annuel divisé par le coût total du projet, puis multiplié par 100. Le revenu net annuel est le loyer mensuel multiplié par les mois loués (12 moins les mois de vacance), moins les charges qui restent au propriétaire et la taxe foncière. Le coût total du projet additionne le prix d'achat, les frais d'acquisition et les travaux.
L'impôt n'est pas compté, ni le coût d'un éventuel crédit.
Exemple, avec les valeurs de départ du calculateur
- Un appartement acheté 200 000 €, avec 16 000 € de frais d'acquisition et 10 000 € de travaux, loué 900 € par mois hors charges, avec un mois de vacance par an, 1 500 € de charges non récupérables et 1 000 € de taxe foncière : ce sont les valeurs de départ du calculateur.
- Loyers annuels : 900 € × 12 = 10 800 €. Rentabilité brute : 10 800 € ÷ 200 000 € = 5,4 %.
- Loyers encaissés : 900 € × 11 mois = 9 900 €. Revenu net annuel : 9 900 € − 1 500 € − 1 000 € = 7 400 €.
- Coût total du projet : 200 000 € + 16 000 € + 10 000 € = 226 000 €. Rentabilité nette de charges : 7 400 € ÷ 226 000 € = 3,27 %.
Comment s'en servir
Saisissez le prix et les frais d'acquisition
Le prix d'achat du bien, puis les frais d'acquisition : le calcul des frais de notaire les estime pour vous.
Ajoutez les travaux
Ceux que vous payez à l'achat ou juste après. Laissez le champ vide s'il n'y en a pas.
Indiquez le loyer hors charges
Le loyer mensuel, sans les charges que le locataire rembourse.
Prévoyez la vacance
Les mois sans locataire sur une année, en moyenne : avec un mois, le calculateur compte onze mois de loyers.
Ajoutez ce qui reste au propriétaire
La taxe foncière, puis les charges non récupérables : copropriété, assurance, frais de gestion.
Charges récupérables ou non
Les charges récupérables sont payées par le propriétaire, puis remboursées par le locataire ; leur liste est fixée par le décret du 26 août 1987. Elles ne pèsent pas sur la rentabilité : laissez-les hors du calcul.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur l'avis de taxe foncière, mais elle fait partie des charges récupérables. Dans le champ de la taxe foncière, indiquez le montant sans elle.
Restent au propriétaire, entre autres, la part des charges de copropriété qui n'est pas récupérable, son assurance, et les frais de gestion s'il confie le bien à un professionnel.
Brute ou nette : deux chiffres, deux usages
La rentabilité brute se calcule en quelques secondes, mais elle surestime ce que rapporte le bien. Dans l'exemple, elle est de 5,4 % ; une fois comptés la vacance, les charges, la taxe foncière, les frais et les travaux, la rentabilité nette de charges tombe à 3,27 %.
Certains calculent la rentabilité brute sur le coût total plutôt que sur le prix d'achat : le résultat est alors plus bas. Le calculateur dit toujours sur quelle base il divise.
Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité locative brute ?
Divisez les loyers d'une année, hors charges, par le prix d'achat, puis multipliez par 100. Pour un loyer de 900 € par mois et un bien acheté 200 000 €, la rentabilité brute est de 10 800 € ÷ 200 000 €, soit 5,4 %.
Comment calculer la rentabilité nette ?
Retirez des loyers encaissés les charges non récupérables et la taxe foncière, puis divisez ce revenu net par le coût total du projet : prix, frais d'acquisition et travaux. Dans l'exemple, 7 400 € ÷ 226 000 €, soit 3,27 %.
La rentabilité nette tient-elle compte de l'impôt ?
Non. Le calculateur s'arrête aux charges et à la taxe foncière : l'impôt n'est pas compté, ni le coût d'un éventuel crédit.
Les frais de notaire entrent-ils dans le calcul ?
Dans la rentabilité nette, oui : le calculateur les ajoute au prix et aux travaux pour obtenir le coût total du projet. La rentabilité brute se calcule ici sur le prix d'achat seul.
Comment compter la vacance locative ?
En mois sans locataire par an, en moyenne. Avec un mois de vacance, le calculateur compte onze mois de loyers encaissés : 9 900 € au lieu de 10 800 € dans l'exemple.
Quelles charges sont récupérables sur le locataire ?
Celles de la liste fixée par le décret du 26 août 1987 : entretien des parties communes, ascenseur, eau, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, entre autres. Le détail est sur service-public.gouv.fr, cité en source.
Et dans Lystimmo
Dans Lystimmo, le CRM immobilier avec agent IA, vous écrivez en clair ce que cherche chaque acquéreur, et chaque annonce du marché est lue par l'IA et notée pour lui : voir le rapprochement acquéreurs. Les biens choisis partent dans son espace acquéreur, où il répond bien par bien.
Sources
- Charges à payer par le locataire (charges locatives ou récupérables), dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 15 avril 2025), consultée le 12 novembre 2026.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables sur le locataire (Légifrance), consultée le 12 novembre 2026.
Résultat indicatif, sans valeur de conseil juridique, fiscal ou bancaire. Page mise à jour le .