Calcul de la capacité d'emprunt
Revenus, crédits en cours, durée et taux : calculez la mensualité maximale, le montant empruntable et le budget d'achat, pour vous ou pour cadrer la recherche d'un acquéreur.
Calculateur
Vos chiffres
Avant impôt sur le revenu, tous les emprunteurs réunis.
Mensualités de vos autres crédits, assurance comprise. Vide : aucun.
35 % : repère des banques, fixé par le Haut Conseil de stabilité financière.
Soit 300 mensualités.
Exemple, à remplacer par le vôtre.
Exemple, sur le capital emprunté.
Vide : sans apport.
Résultat indicatif
Une estimation, jamais un accord de prêt : la banque étudie tout le dossier. Taux fixe, hors frais de dossier et de garantie. Les taux de départ (3,5 % et 0,30 %) sont des exemples.
Comment ça se calcule
La mensualité maximale est la part des revenus que permet le taux d'endettement visé, moins les crédits déjà en cours : revenus nets mensuels × taux visé ÷ 100 − mensualités des crédits en cours. Elle comprend l'assurance.
Le montant empruntable est le capital que cette mensualité rembourse sur la durée, au taux nominal. Pour 1 € emprunté, la mensualité hors assurance vaut le taux mensuel (taux nominal ÷ 12) divisé par (1 moins (1 plus le taux mensuel) puissance moins le nombre de mensualités), comme dans le simulateur de prêt immobilier ; l'assurance y ajoute son taux annuel ÷ 12. Le montant empruntable est la mensualité maximale divisée par cette somme.
Le budget d'achat additionne le montant empruntable et l'apport. Les frais d'acquisition, frais de notaire et de garantie, se paient sur ce budget : le prix du bien est donc plus bas. Pour les chiffrer, voir le calcul des frais de notaire.
Le reste à vivre est ce qu'il reste chaque mois une fois tous les crédits payés : revenus moins crédits en cours moins mensualité maximale.
Exemple, avec les valeurs de départ du calculateur
- Un foyer gagne 4 000 € nets par mois et rembourse un crédit de 300 € par mois. Il vise le repère de 35 % sur 25 ans, soit 300 mensualités, au taux d'exemple de 3,5 % avec une assurance d'exemple de 0,30 %, et apporte 30 000 € : ce sont les valeurs de départ du calculateur.
- Mensualité maximale : 4 000 € × 35 % − 300 € = 1 100 €, assurance comprise.
- Montant empruntable : 209 275 €. Chaque mensualité se partage entre 1 047,68 € de capital et d'intérêts et 52,32 € d'assurance.
- Budget d'achat : 209 275 € + 30 000 € = 239 275 €, frais d'acquisition compris.
- Reste à vivre : 4 000 € − 300 € − 1 100 € = 2 600 € par mois. Coût du crédit sur 25 ans : 120 725 € d'intérêts et d'assurance.
Comment s'en servir
Saisissez les revenus et les crédits en cours
Les revenus nets mensuels du foyer, avant impôt sur le revenu, puis les mensualités des crédits qui courent, assurance comprise.
Gardez ou changez le taux d'endettement
35 % est le repère des banques. Un taux plus bas donne une mensualité plus faible et un reste à vivre plus large.
Indiquez la durée et les taux
La durée en années, puis le taux nominal et l'assurance de la simulation de la banque, à la place des exemples.
Ajoutez l'apport
La somme que le foyer apporte. Le budget d'achat l'ajoute au montant empruntable.
Retirez les frais du budget
Les frais de notaire et de garantie se paient sur le budget : chiffrez-les avec le calcul des frais de notaire pour connaître le prix à chercher.
Cadrer la recherche d'un acquéreur
Pour un agent immobilier, c'est un moyen de cadrer la recherche d'un acquéreur avant les visites : avec ses revenus, ses crédits et son apport, il obtient un ordre de grandeur du prix à chercher, frais d'acquisition retirés.
Le budget se note sur sa fiche, en précisant s'il comprend les frais et s'il dépend d'un prêt ou de la vente d'un autre bien. Le chiffre reste une estimation : seule sa banque, au vu de tout le dossier, dit ce qu'elle prête.
Ce que le calcul ne compte pas
Le calcul suppose un taux fixe et des mensualités constantes. Il ne compte ni les frais de dossier, ni la garantie, ni les prêts à taux variable ou à paliers.
Le repère de 35 % encadre les banques, qui peuvent s'en écarter pour une part limitée de leurs prêts ; il ne dit pas qu'un prêt sera accordé. La banque étudie la situation d'ensemble : revenus, épargne, dépenses et dettes (voir les sources).
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Multipliez les revenus nets mensuels par le taux d'endettement visé et retirez les crédits en cours : c'est la mensualité maximale. Le montant empruntable est le capital que cette mensualité rembourse sur la durée, au taux du prêt. Avec 4 000 € de revenus, 300 € de crédits et 35 %, la mensualité maximale est de 1 100 €.
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € par mois ?
Sans autre crédit et au repère de 35 %, la mensualité maximale est de 1 050 €, assurance comprise. Sur 25 ans, avec les taux d'exemple du calculateur (3,5 % et 0,30 % d'assurance), elle rembourse 199 763 €. Avec le taux de votre banque, le résultat change : remplacez les exemples.
D'où vient le taux d'endettement de 35 % ?
D'une décision du Haut Conseil de stabilité financière, appliquée par les banques depuis le 1er janvier 2022 : le taux d'effort ne dépasse pas 35 %, et la durée 25 ans. Service-Public.fr y compte les assurances de crédit. Les banques peuvent s'en écarter pour 20 % au plus de leurs nouveaux crédits de chaque trimestre.
Pourquoi la durée change-t-elle autant le résultat ?
Pour une même mensualité, une durée plus longue rembourse plus de capital, mais coûte plus d'intérêts. Dans l'exemple, passer de 25 à 20 ans ramène le montant empruntable de 209 275 € à 181 830 €.
L'apport augmente-t-il le montant empruntable ?
Pas dans ce calcul : le montant empruntable dépend de la mensualité, donc des revenus, des crédits, de la durée et du taux. L'apport s'ajoute au montant empruntable pour donner le budget d'achat, sur lequel se paient les frais de notaire et de garantie.
Qu'est-ce que le reste à vivre ?
Ce qu'il reste au foyer chaque mois une fois tous les crédits payés, pour les autres dépenses. Dans l'exemple : 4 000 € − 300 € − 1 100 € = 2 600 €.
Et dans Lystimmo
Dans Lystimmo, le CRM immobilier avec agent IA, le budget s'écrit sur la fiche de l'acquéreur, dans ce qu'il cherche, et chaque idée y devient un critère. Chaque annonce du marché est ensuite lue par l'IA et notée pour sa recherche : voir le rapprochement acquéreurs.
Sources
- Taux d'effort de 35 % au plus, durée de 25 ans au plus, 20 % des nouveaux crédits de chaque trimestre pouvant s'en écarter, revenus nets avant impôt : décision du 29 septembre 2021 du Haut Conseil de stabilité financière relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers, Légifrance, consultée le 12 novembre 2026.
- Les deux critères appliqués par les banques depuis le 1er janvier 2022 (taux d'effort de 35 % au plus, durée de 25 ans au plus) : rapport annuel du Haut Conseil de stabilité financière, mars 2026, page 24, consultée le 12 novembre 2026.
- Taux d'endettement : part des mensualités de crédits et des assurances de crédit dans le revenu mensuel, 35 % au plus ; la banque étudie aussi revenus, épargne, dépenses et dettes : fiche « Je veux obtenir un crédit immobilier », Service-Public.fr (vérifiée le 5 avril 2024), consultée le 12 novembre 2026.
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